Hauspreise – lohnen sich hohe Kaufpreise? Eine Cash-Flow-Analyse

Hauspreise – lohnen sich hohe Kaufpreise? Eine Cash-Flow-Analyse

Rekordtiefstand bei den Kreditraten

Gesunkene Finanzierungskosten 2016. Baukredite mit 5 Jahren Zinsbindung sind für 1,25% p. a. zu haben, 10 Jahre ca. 1,5% p.a, 15 Jahre ca 2% p.a. Bei 20 Jahren Zinsbindung, so so etwas überhaupt zu bekommen ist, muss schon mit 2,5% p.a gerechnet werden. Das drückt die Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung aus. Allgemein wird mit weiteren 5 Jahren Niedrigstzins gerechnet, dann geht man von einer langsamen Erhöhung aus, wie sie jetzt schon in den USA abzusehen ist.

Das Risiko zukünftig sinkender Preise

Auf Immobilienmärkten spielt neben den zinsabhängigen Finanzierungskosten Erwartungen über die zukünftige Werte und die Bevölkerungsentwicklung eine Rolle. Ein Beispiel von unten: um das Jahr 2000 herum stiegen die Zinsen. Innerhalb weniger Jahren die sanken die Hauspreise um rund 25-50%. Die Insolvenzen von Hauseigentümern nahmen zu, weil die Kreditbelastung höher wurde als der Marktwert der Immobilie. Es gab viele schöne Objekte beim Amtsgericht aus einer Zwangsversteigerung zu kaufen Die europäische Zentralbank hielt das Geld damals knapp mit Refinanzierungszinsen um 5%, was für Baukredite Effektivzinssätze von 6-7% bedeutete. Heute liegt der Refinanzierungszinssatz bei 0,3% p. a.

die Cash-Flow-Analyse zur Risikokalkulation verwenden

Anhand einiger Cash-Flow-Berechnungen mit unterschiedlichen Zinsen und Restwerten nach 10 Jahren kann das Risiko mit Zahlen unterlegt werden.

Beispiel:2013-12-18_14-21-11_680
Zweifamilienhaus freistehend, drei Wohnungen mit 2*100 und 1*60 Quadratmeter, erzielte Miete 1600 € monatlich. Das Mietrisiko für Ausfälle wird mit 5% kalkuliert. Das Haus, Baujahr 1977, ist energetisch nicht saniert. Für Reparaturen werden 6000 € jährlich veranschlagt, dadurch können nach und nach auch die Fenster ausgetauscht werden. Der Kaufpreis ist 400.000 €, die Kaufnebenkosten 40.000 €. Die Finanzierung läuft über 10 Jahre, berechnet wird der erzielte Zins. Ist die Fremdfinanzierung günstiger, verzinst sich das Eigenkapital besser und umgekehrt.

Geht man im Modell davon aus, dass das Haus nach 10 Jahren immer noch 400.000 € wert ist, ergibt sich ein kalkulatorischer Zins (internal revenue rate) von 2,2% für einen Gegenwartswert von 0, berechnet mit dem Financial-Paket der Mathematiksoftware R. Bei einem Eigenkapital von 220.000 und einer Kreditaufnahme von 220.000 € wird das Eigenkapital dann mit knapp 3% verzinst, was deutlich über den üblichen festverzinslichen Anlagezinsen liegt.

Ist das Haus in 10 Jahren aber nur noch 350.000 € wert, ist der kalkulatorische Zins 0,91% – eine billigere Baufinanzierung mit auf 10 Jahre festgeschriebenem Zins ist derzeit nur schwer zu finden. Auf das Eigenkapital ergibt sich entweder 0-Verzinsung oder eine sehr geringe Verzinsung. Die folgende Grafik verdeutlicht den Zusammenhang:

Zusammenhang kalkulatorischer Zins bei einer Immobilieninvestition und dem erwarteten zukünftige Verkaufspreis
Zusammenhang kalkulatorischer Zins bei einer Immobilieninvestition und dem erwarteten zukünftige Verkaufspreis

Sinkt der Hauspreis weiter auf 300.000 € in 10 Jahren, ist der kalkulatorische Zins -0,52% – also negativ. Nur durch Abbau von Eigenkapital lässt sich dieses Haus finanzieren.

Der Verkaufspreis für derartige Häuser in vergleichbarer Lage war um 2008 ca. 250.000 €. Bei einer unterstellten jährlichen Inflation von 2% entspricht das einem Preis von 350.000 € in 2025. Da im Modell stets hohe Beiträge investiert wurden, hält sich die Wertabnahme der Bausubstanz in Grenzen.

Konsequenzen

Die aktuellen Zinsen schlagen sich in den Hauspreisen nieder, wie der aktuelle Marktverlauf zeigt. Jedoch sollten Käufer vor steigenden Zinsen und darauf folgenden Preisverfall für Immobilien und auch Aktien auf der Hut sein. Der wirtschaftlich noch sinnvolle Kaufpreis hängt zudem stark von dem zukünftigen Wiederverkaufswert ab. Der darf nicht wesentlich niedriger sein als der heutige Kaufpreis.

Published by Johannes Winterhalter
I am gathering Information, process it and give it away - sometimes I sell it, sometimes free. My actual research topics are customer behaviour, economic trends and how this influences individuals, housing market and more.